一，【案情简介】（为保护当事人隐私，文中姓名均为化名）

刘某与李某系夫妻，育有一女二子。刘某和李某在沙河镇丰善村中街和前街建有房产，并与子女共同居住生活。2009北京市土地整理储备中心取得京建昌拆许字（2009）第178号房屋拆迁许可证，刘某与李某的 街房屋在拆迁范围内，评估作价为房屋拆迁补偿价767974元。因刘某和李某对评估结果不满拒绝搬迁，北京市土地整理储备中心于2011年5月23日以李某为被申请人向北京市昌平区住房和城乡建设委员会申请裁决，该建委依法作出昌住建裁字（2011）第11号房屋拆迁纠纷裁决书。

二，本律师作为代理人对本的法律分析。

第一、涉案房屋权利人应为李某、刘某及其长子、女儿

本案涉案房屋宅基地权利人是李某及家人共5人，在拆迁许可证下发之前，2004年1月20日李某与长子和女儿签订《分家析产协议》。北京市昌平区人民法院依法作出（2008）昌民初字第x号民事判决书，依法确认《分家析产协议有效》。

《物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据以上规定涉案房屋已经析产并经法院判决确认部分房屋析产给长子和女儿。故房屋权利人应为李某、刘某及其长子、女儿。

第二、 “京建昌拆许字【2009】第178号（一期）《房屋拆许可证》” 已经超过有效“拆迁期限”。

本案《房屋拆迁许可证》的拆迁期限为2009年8月11日至2010年8月10日，事实上在该拆迁期限内，未达成拆迁补偿协议的被拆迁人占拆迁总数的7.28%。根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条及《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》第13条之规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期申请，且延期不超过6个月。北京市土地整理储备中心2011年5月23日才提交《北京市集体土地房屋拆迁纠纷裁决申请书》，已经超过了批准的拆迁期限。

第三，房地产拆迁估价报告程序及实体违法，以此顺延房屋拆迁评估专家委员会对此评估报告作出的专家鉴定结论亦违法。

1、北京市土地整理储备中心，没有给李某送达昌房拆估字第房地产拆迁估价报告。虽然申请人主张李某拒绝在评估报告送达回执单上签字，申请人提供了无利害关系第三人签字证明，但是不符合送达的法律形式，北京市土地整理储备中心完全可以采取邮寄或者公证送达的方式对李某进行送达。

2、北京市土地整理储备中心没有给李某送达专家鉴定意见书，明显违法。

3、根据房地产拆迁估价报告，充分反映出委托估价单位为北京市昌平房地产开发公司，该公司不是该拆迁地块的拆迁人，其无权委托鉴定机构进行鉴定，因此该房地产估价报告无效。据了解该公司是被拆迁人回迁房屋的开发建设单位，北京市土地整理储备中心，还没有完成此拆迁地块的收购储备，还没有进入流通领域，没有进行招招标、拍卖，该房地产开发公司就进入开发建设，明显违法。此外，该房地产拆迁估价报告第十五项附件中没有房屋拆迁许可证及延期拆迁的批复；没有建设项目批准文件，没有建设用地规划许可证，国有土地使用权批准文件；估价依据不足。

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条之规定，拆迁估价机构的确定应当公开透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式进行，北京市昌平房地产开发公司违法剥夺了李某选择评估机构的权利，其擅自委托北京市昌房房地产评估有限责任公司评估涉案房屋价值的行为在程序上存在明显的错误。房屋拆迁估价报告，还人为的漏列涉案房屋室内外部分财产，明显存在实体错误，没有依法保护被拆迁人的合法利益。

第四、本案应适用《城市房屋拆迁管理》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

法律依据，最高人民法院《行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（法【2005】行他字第5号中明确规定了：房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理》及有关规定；北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答（二）中12.集体土地被征收为国有土地后，有关行政机关适用《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》对原集体土地上的房屋进行拆迁，如可处理？其明确答复为：征收集体土地，并同时进行征地补偿，拆迁安置的，应适用《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》。集体土地被征收为国有土地后，再行拆迁安置的，应当按照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

在本案中，从北京市规划委员会颁发的编号：2009规意选字0269号和编号；京国土昌预【2009】45号关于昌平区沙河镇规划北区GI---G9#地块居住建设项目用地预算意见和京国土昌预【2009】51号关于昌平区沙河镇规划北区GI0、G11、G12、H3#地块居住建设项目用地预算意见可以看出，李某被拆迁房屋及宅基地早已被纳入城市规划区内，土地已经被征为国有。因此就应该参照《城市房屋拆迁管理》有关规定及城镇房屋拆迁的标准裁决给李某予以补偿。

三，李某向北京市昌平区法院提起行政诉讼，请求撤销昌住建裁字（2011）第11号房屋拆迁纠纷裁决书。

第1、被告只对原告的房屋拆迁补偿部分作出了裁决，而未对原告应得到的安置房一并进行裁决。

根据我国《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》中第十四条（四）的规定，被告应当对补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过度期限等一并进行裁决。因此，被告对本案的裁决程序不符合法律规定，该裁决在程序上违法。

第2、北京市昌平区沙河镇人民政府作出的“昌平区沙河巩华城及北区项目一级开发房屋拆迁补偿方案”不具有合法性。

第3、北京市土地整理储备中心作为拆迁人，同为拆迁沙河巩华城及北区拆迁项目一级开发房屋，出现两种不一致的拆迁安置补偿方案有误。

本案北京市土地整理储备中心作为拆迁“沙河巩华城及北区拆迁项目一级开发房屋”的拆迁人，对该地区的多个村庄进行拆迁，但是沙河镇政府作出的“巩华城及北区拆迁项目一级开发房屋拆迁补偿方案”与昌平区沙河巩华城及北区土地一级开发指挥部制定的“巩华城区宅基地房屋拆迁补偿安置政策指南”的补偿方案出现不同。同一拆迁地区出现不同的补偿安置方案，明显错误。

四，本案调解达成协议，委托人李某利益获得最大化。

本律师依据客观事实及法律、法规、司法解释，在庭审中，充分陈述原告意见，在本律师积极努力争取下，北京市土地整理储备中心与委托人李某在法院主持下达成调解协议，李某获得了最大化的拆迁补偿款项，获得回迁安置房屋面积的最大化，李某撤回行政起诉。

五，委托人李某对本房地产专业律师，给予了高度的评价。

作者：刘明顺律师